31.12.2019 – Особенности использования территории в границах красных линий

Особенности использования территории в границах красных линий

Согласно п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации ( далее – ГрК РФ)красные линии - линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.

В соответствии с п. 12 ст. 1 ГрК РФ - территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Смысл красных линий заключается в том, что формирование земельных участков не должно приводить к уменьшению существующей (или планируемой) территории общего пользования. Устанавливая красную линию, орган власти публично заявляет, что в этих границах будет проложена дорога, или закрепляет границы, в которых проходит трубопровод.

Изначально определение красным линиям было дано в пункте 3.3 Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации РДС 30-201-98. Согласно указанному документу красные линии - это границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры от улиц, проездов и площадей в городских и сельских поселениях.

Как следует из определения красных линий, данного в ГрК РФ, они могут обозначать не только существующую, но и планируемую (изменяемую, вновь образуемую) территорию общего пользования. Красные линии не всегда подтверждают существование территории общего пользования. В некоторых случаях они обозначают только намерение в будущем организовать на территории в границах красных линий территорию общего пользования (проектные красные линии). Такое толкование соответствует позиции Верховного Суда РФ.

Красные линии влияют на возможность предоставления земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) красные линии учитываются при подготовке схемы расположения земельного участка, которая необходима для образования участков.

В предоставлении (предварительном согласовании предоставления) будет отказано, если границы земельного участка пересекают красные линии территорий общего пользования. Это связано с тем, что земельные участки общего пользования приватизации не подлежат.

При осуществлении строительства при выдаче организации разрешения на строительство проверяется соответствие проектной документации в том числе красным линиям. Это следует из п. 2 ч.11 ст. 51 ГрК РФ. Кроме того, в проектах межевания территории отображаются как сами красные линии, так и линии отступа от них для определения мест размещения зданий, строений, сооружений. Следовательно, если при проектировании указанных объектов красные линии и отступы от них не учтены, разрешение на строительство не выдается.

Одной из проблем зачастую является давность установления красных линий. Поскольку данный институт возник еще в Российской империи и активно применялся в Советском Союзе, на данный момент существует множество красных линий, установленных советскими актами, которые были приняты задолго до вступления в силу ГрК РФ.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее - утвержденная до введения в действие ГрК РФ градостроительная документация, в том числе генеральные планы городских и сельских поселений, генеральные планы городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, а также принятые до введения в действие ГрК РФ Правила землепользования и застройки городских и сельских поселений, других муниципальных образований (градостроительные уставы городских и сельских поселений, других муниципальных образований), действует в части, не противоречащей ГрК РФ.

Таким образом, красная линия может устанавливать какие-либо ограничения, только если она установлена документом, который отнесен к градостроительной документации ранее действующим Градостроительным кодексом, нормативным актом субъекта или муниципального образования.

Поэтому, принятая до вступления в силу ГрК РФ 2004 года градостроительная документация действует только в той части, в которой не противоречит актуальному ГрК РФ.

Между тем исходя из п. 3 ст. 42 ГрК РФ красные линии устанавливаются проектом планировки территории (в некоторых случаях проектом межевания территории). Установление красных линий иными документами ГрК РФ не предусматривается. Исходя из п. 5 ст. 41 ГрК РФ проект планировки территории относится к документации по планировке территории. В соответствии с п. 10 ст. 45 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, Правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативов градостроительного проектирования, градостроительных регламентов с учетом границ территорий объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, границ территорий вновь выявленных объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий.

То есть, чтобы не противоречить ГрК РФ, документ, который устанавливал красные линии до вступления в силу ГрК РФ, должен быть разработан в соответствии с Генеральным планом, Правилами землепользования и застройки поселения, нормативами градостроительного проектирования и другими нормативными актами.

Представляется, что если хотя бы один из таких актов был принят уже после документа, устанавливающего красные линии, то нельзя считать, что такой документ разработан в соответствии с п. 10 ст.45 ГрК РФ, а соответственно, в силу ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ, не должен подлежать применению.

С влиянием красных линий регулярно сталкиваются собственники недвижимости, обращающиеся за оказанием муниципальных услуг.

Информация о красных линиях содержится:

- в документации по планировке территории (п. 2 ч. 3 ст. 41 ГрК РФ);

- в градостроительном плане земельного участка (п. 17 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ);

- в проекте межевания территории (ч. 2 ст. 43 ГрК РФ).

Поэтому, обращаясь в соответствующий государственный орган за предоставлением в собственность земельного участка под зданием (сооружением), получением разрешения на строительство, изменением вида разрешенного использования земельного участка, утверждением схемы расположения земельного участка или изготовлением и утверждением проекта границ земельного участка, заявители неизбежно сталкиваются с влиянием красных линий на результат оказания соответствующей муниципальной услуги.